BGH-Urteil Split-Klimagerät auf dem Balkon (V ZR 162/25)

Auf einen Blick

Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon grundsätzlich verlangen kann (Urteil vom 17. Juli 2026, V ZR 162/25).
Der Fassadendurchbruch für die Leitungen ist eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum und braucht deshalb einen Beschluss nach § 20 WEG.
Geräusche, die erst beim späteren Betrieb entstehen, stehen der Gestattung laut BGH regelmäßig nicht entgegen; sie werden über Abwehransprüche und Nutzungsregeln geklärt.
Der Senat stellt auf ein für den heimischen Markt zugelassenes Gerät ab, das die Richtwerte der TA Lärm grundsätzlich einhalten kann.
Für Mietwohnungen, Denkmalschutz oder optische Streitfragen folgt aus dem Urteil kein Automatismus – das bleibt Einzelfallprüfung.

Der Fall: Ablehnung in der Versammlung, Beschlussersetzung durch das Gericht

Nach der Pressemitteilung Nr. 130/2026 des Bundesgerichtshofs hatten die Kläger auf einer Eigentümerversammlung am 14. Dezember 2023 beantragt, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten. Der Antrag fand keine Mehrheit.

Das Amtsgericht Pankow wies die anschließende Beschlussersetzungsklage ab. Das Landgericht Berlin II gab den Klägern in der Berufung recht und ersetzte den Gestattungsbeschluss, wobei es unter anderem Vorgaben zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus machte. Der V. Zivilsenat des BGH hat dieses Urteil auf die Revision der Gemeinschaft hin bestätigt.

Für dich als Käuferin oder Käufer heißt das: Die Ablehnung in der Versammlung ist nicht zwangsläufig das Ende, wenn die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG vorliegen. Der Weg führt aber über ein Gerichtsverfahren und damit über Zeit, die du bei der Planung einrechnen solltest.

Urteil vom 17. Juli 2026, Aktenzeichen V ZR 162/25 (V. Zivilsenat)
Vorinstanzen: Amtsgericht Pankow (7 C 24/24 WEG) und Landgericht Berlin II (56 S 40/24 WEG)
Rechtlicher Hebel: Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

Warum der Fassadendurchbruch einen Beschluss nach § 20 WEG braucht

Der BGH ordnet den Einbau eines Splitgeräts, bei dem die Fassade durchbohrt wird, als bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Solche Maßnahmen bedürfen nach § 20 Abs. 1 WEG einer Gestattung durch Beschluss – auch dann, wenn das Außengerät auf dem eigenen Balkon steht.

Die in § 20 Abs. 2 WEG aufgezählten privilegierten Maßnahmen, etwa für Barrierefreiheit oder das Laden von Elektrofahrzeugen, umfassen Klimageräte nicht. Der Anspruch kann sich aber aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben: Er greift, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden – oder wenn es an einer solchen Beeinträchtigung fehlt.

Dafür ist nach dem Urteil eine Abwägung der von Art. 14 GG geschützten Positionen beider Seiten nötig. Der Senat verweist auf seine bisherige Linie, dass auch spürbare Eingriffe in die Substanz – etwa Fassadendurchbrüche – die Schwelle der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung nicht erreichen müssen, sofern sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Maßstab ist, ob sich ein nicht zustimmender Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Als Hintergrund nennt der BGH das Ziel des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 1. Dezember 2020: Der Gesetzgeber wollte die Anpassung des baulichen Zustands an geänderte Gebrauchsbedürfnisse erleichtern und eine Versteinerung der Anlagen verhindern.

Bohrung durch die Fassade = bauliche Veränderung, nicht Sondereigentum
Klimageräte sind keine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG
Anspruchsgrundlage im entschiedenen Fall: § 20 Abs. 3 WEG
Sachgerechte Planung und fachgerechte Ausführung sind Teil der Abwägung

Betriebsgeräusche: erst gestatten, bei Störungen später nachsteuern

Der zentrale Streitpunkt war nicht die Optik – die beklagte Gemeinschaft hat optische Beeinträchtigungen laut Pressemitteilung nicht geltend gemacht –, sondern der Lärm des Außengeräts. Der BGH stellt klar, dass voraussichtlich auftretende Betriebsgeräusche der Gestattung regelmäßig nicht entgegenstehen. Anders ist es nur, wenn bereits feststeht, dass Immissionen nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung führen werden.

Die Begründung ist praxisnah: Immissionen hängen vorrangig vom späteren Nutzungsverhalten ab, deshalb sei es sachgerecht, die tatsächliche Entwicklung abzuwarten. Kommt es zu unzumutbaren Störungen, bleiben den betroffenen Eigentümern Abwehransprüche, insbesondere nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG beziehungsweise § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB. Die Gestattung schließt diese Ansprüche nicht aus.

Als Maßstab nennt der Senat die Richtwerte der TA Lärm. Nach der Übersicht der Berliner Umweltverwaltung liegen die Immissionsrichtwerte außerhalb von Gebäuden in allgemeinen Wohngebieten bei 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts, in reinen Wohngebieten bei 50 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts, in Kern-, Dorf- und Mischgebieten bei 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts.

Wichtig für die Erwartungshaltung: Eine Stilllegung der Anlage kann nach dem Urteil in aller Regel nicht verlangt werden. Vorrangig geht es um zeitliche Nutzungsbeschränkungen; zusätzlich kann die Gemeinschaft Regelungen in der Hausordnung treffen.

Kein Vorab-Veto wegen möglicher Geräusche, solange Störungen nicht schon feststehen
Abwehransprüche bleiben nach der Gestattung erhalten
Typische Folge bei Störungen: zeitliche Nutzungsgrenzen statt Abschaltung
TA-Lärm-Richtwerte nachts sind der kritische Punkt, nicht der Tagbetrieb

Was das Urteil für Gerätewahl und Montageort bedeutet

Der BGH bejaht den Anspruch für ein für den heimischen Markt zugelassenes Klima-Splitgerät und hält fest, dass ein solches Gerät grundsätzlich in der Lage ist, die TA Lärm einzuhalten. Zusätzlich war festgestellt, dass das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom Balkon entfernt liegt, auf dem das Außengerät installiert werden soll. Beides zusammen trug die Entscheidung.

Daraus lässt sich für die Praxis ableiten, worauf es bei der Auswahl ankommt: nicht auf Kühlleistung allein, sondern auf die Schallangaben des Herstellers für das Außengerät, auf einen leisen Betriebsmodus und auf den Aufstellort im Verhältnis zu Fenstern der Nachbarwohnungen. Das Landgericht hatte im ersparten Beschluss ausdrücklich Vorgaben zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus formuliert – solche Auflagen sind also realistisch.

Konkrete Schallwerte, Leistungsdaten oder Preise nennen wir hier nicht pauschal: Sie unterscheiden sich je Modell und Betriebspunkt. Zieh die Datenblätter der Hersteller heran und vergleiche die Angaben für den Nachtbetrieb, nicht nur den Bestwert.

Schallleistungspegel des Außengeräts aus dem Datenblatt vergleichen, inklusive Nacht- oder Silent-Modus
Aufstellort und Ausrichtung mit Blick auf Schlafzimmerfenster der Nachbarn planen
Körperschallentkopplung und Wandhalter oder Bodenkonsole in die Planung einbeziehen
Fachbetrieb schriftlich bestätigen lassen, wie Durchführung und Abdichtung der Fassade ausgeführt werden

Grenzen des Urteils: Optik, Mietwohnung, weitere Vorschriften

Die Entscheidung ist keine Blankogenehmigung. Sie beruht auf einer Abwägung im Einzelfall und darauf, dass hier optische Beeinträchtigungen nicht vorgetragen wurden. In Anlagen mit einheitlich gestalteten Fassaden oder gut sichtbaren Balkonseiten kann die Abwägung anders ausgehen.

Ebenso unberührt bleiben Vorgaben außerhalb des WEG. Was in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, was Denkmalschutz oder das jeweilige Landesbaurecht fordern, musst du gesondert klären. Das Urteil beantwortet nur die Frage, wann die Gemeinschaft eine Gestattung erteilen muss.

Und es betrifft das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern. Für Mieterinnen und Mieter folgt daraus kein eigener Anspruch gegen den Vermieter; dort gilt weiter das Mietrecht und regelmäßig die Notwendigkeit einer Erlaubnis für Eingriffe in die Bausubstanz.

Optische Wirkung war im entschiedenen Fall kein Streitpunkt und ist deshalb nicht mitentschieden
Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung können zusätzliche Hürden setzen
Öffentlich-rechtliche Anforderungen sind separat zu prüfen
Mietverhältnisse fallen nicht unter § 20 WEG

Split oder Monoblock: technische und rechtliche Unterschiede

Der Kern des Rechtsstreits war die Bohrung durch die Fassade. Mobile Monoblock-Geräte arbeiten ohne festen Kältemittelkreis nach draußen und ohne dauerhaften Wandeingriff, sie benötigen dafür eine Abluftführung durch Fenster oder Tür. Rechtlich stellt sich die Frage der baulichen Veränderung damit anders dar, technisch aber auch die Frage von Effizienz und Geräuschentwicklung im Raum.

Bei Splitgeräten kommt hinzu, dass Arbeiten am Kältekreis nicht ins Selbstbau-Terrain gehören. Die Verordnung (EU) 2024/573 über fluorierte Treibhausgase ist nach Angabe des Umweltbundesamts am 11. März 2024 in Kraft getreten; sie betrifft Kälte- und Klimaanlagen sowie Wärmepumpen, regelt Betreiberpflichten und verlangt neue oder erweiterte Zertifizierungen für Handwerksbetriebe. Zudem dürfen bestimmte Geräte mit teilfluorierten Kohlenwasserstoffen nicht mehr in Verkehr gebracht werden.

Praktisch bedeutet das: Plane die Installation mit einem zertifizierten Fachbetrieb und kläre vor dem Kauf, welches Kältemittel das Wunschmodell nutzt und wie der Betrieb langfristig gewartet werden kann.

Splitgerät: Fassadendurchbruch, Beschluss nach § 20 WEG, Montage durch zertifizierten Betrieb
Monoblock: kein fester Kältekreis nach außen, aber Abluftführung und Fensterabdichtung nötig
Kältemittel und Zertifizierungspflichten ergeben sich aus der EU-F-Gas-Verordnung 2024/573

Kauf, Timing und Verfügbarkeit realistisch planen

Wenn du den Weg über die Eigentümerversammlung gehst, ist der Zeitplan der eigentliche Engpass: Beschlussantrag, gegebenenfalls Beschlussersetzungsklage, dann Beschaffung und Montagetermin. Ein Kauf auf Zuruf mitten in einer Hitzewelle passt dazu selten.

Sinnvoll ist es, die Auswahl vorher zu treffen und mit belastbaren Herstellerangaben in die Versammlung zu gehen – inklusive Modellbezeichnung, Schallangaben und Montagekonzept. Das erhöht die Chance, dass ein Gestattungsbeschluss mit klaren Vorgaben zustande kommt, statt an unbestimmten Lärmsorgen zu scheitern.

LagerAlarm.eu vergleicht dabei Preise und Verfügbarkeiten der Händler und meldet, wenn ein konkretes Modell wieder lieferbar ist. Eigene Messungen oder Tests führen wir nicht durch; technische Kennwerte stammen immer von Herstellern oder unabhängigen Prüfstellen.

Modell und Montageort vor der Versammlung festlegen, nicht danach
Montagekapazität des Fachbetriebs separat einplanen
Verfügbarkeit einzelner Modelle beobachten, statt kurzfristig auf Ersatz auszuweichen

Häufige Fragen

Darf ich als Wohnungseigentümer ein Split-Klimagerät auf meinem Balkon installieren?

Nach dem Urteil des BGH vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) kannst du die Gestattung grundsätzlich verlangen. Du brauchst dafür aber einen Beschluss der Gemeinschaft, weil die Bohrung durch die Fassade eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums ist. Verweigert die Versammlung die Zustimmung, kommt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Betracht.

Können Nachbarn den Einbau wegen möglicher Geräusche verhindern?

Der BGH hält fest, dass voraussichtlich auftretende Betriebsgeräusche der Gestattung regelmäßig nicht entgegenstehen. Anders ist es nur, wenn schon vor dem Einbau feststeht, dass die Immissionen zu einer Beeinträchtigung führen werden – etwa wegen des Anbringungsorts.

Was passiert, wenn das Außengerät später zu laut ist?

Dann greifen Abwehransprüche, insbesondere nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB. Maßstab sind laut BGH die Richtwerte der TA Lärm. Eine Stilllegung kann in aller Regel nicht verlangt werden; typisch sind zeitliche Nutzungsbeschränkungen oder Regelungen in der Hausordnung.

Welche Lärmrichtwerte gelten für ein Außengerät im Wohngebiet?

Die TA Lärm nennt für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden nach der Übersicht der Berliner Umweltverwaltung unter anderem 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts in allgemeinen Wohngebieten sowie 50 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts in reinen Wohngebieten. Entscheidend ist der Beurteilungspegel am Immissionsort, nicht der Katalogwert des Geräts.

Gilt das BGH-Urteil auch für Mietwohnungen?

Nein. Die Entscheidung betrifft das Wohnungseigentumsrecht und damit das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Wer zur Miete wohnt, braucht weiterhin die Erlaubnis des Vermieters für Eingriffe in die Bausubstanz.

Quellen

Dieser Beitrag stützt sich auf die folgenden öffentlich zugänglichen Angaben. Preise und Verfügbarkeiten ändern sich laufend – prüfe sie unmittelbar vor einer Kaufentscheidung direkt beim Händler.